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Mietrecht

 

Anwaltliche Beratung für Mieter und Vermieter im gesamten Mietrecht

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Was ist Mietrecht?

Im Mietrecht wird das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. In den meisten Fällen handelt es sich um die Miete von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien. Das Mietrecht findet aber auf jede Art der Vermietung Anwendung. Daher ist es auch anwendbar, bei der Miete von beweglichen Sachen wie beispielsweise Autos. Ein Sonderfall ist das Leasing. Es wird weitestgehend nach den Regeln des Mietrechts behandelt.

Das Mietverhältnis

Grundsätzliches

Zwischen dem Vermieter und dem Mieter wird in der Regel ein Mietvertrag vereinbart. Mit dem Vertrag verpflichtet sich der Vermieter den Gegenstand oder die Räume dem Mieter zu überlassen. Dafür zahlt der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete. Die Höhe der Miete wird in dem Vertrag zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. Sie ist in der Regel monatlich zu zahlen. Im Verlauf eines Mietverhältnisses kann sich die Miete verändern.

Mieterhöhung durch den Vermieter

Eine Variante ist eine Mieterhöhung durch den Vermieter. Die Miete kann grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters erhöht werden. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter die Zustimmung einklagen. Außerdem gibt es Fristen, bevor die Miete erhöht werden kann. Diese sind vom Vermieter einzuhalten. Die Miete kann nicht in beliebiger Höhe gesteigert werden. Sie darf auch nicht zeitlich beliebig erhöht werden. Vor einer Mieterhöhung sollte daher ein Anwalt beauftragt werden, um zu ermitteln, ob und in welcher Höhe diese berechtigt ist.

 

Gut zu wissen:

Wenn der Vermieter die Zustimmung erfolgreich einklagt, wird diese vom Gericht ersetzt. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob der Mieter zugestimmt hat oder nicht.

 

Mietminderung durch den Mieter

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt so überlassen, dass dieser es ohne Einschränkung nutzen kann. Es muss mangelfrei sein. Tut der Vermieter dies nicht, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Die Höhe der Minderung bestimmt sich danach, wie stark der Mieter der Nutzung eingeschränkt ist. Eine Einschränkung können andauernde Ruhestörung, Renovierungsarbeiten, Schäden an der Wohnung oder fehlende Eigenschaften sein. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen. Bei Mängeln sind die besonderen Umstände entscheidend. Daher sollte ein Anwalt beauftragt werden. Dieser kann abwägen, ob ein Mangel zu einer Minderung der Miete berechtigt oder nicht.

Nebenkosten und die Abrechnung

Bei Nebenkosten, oft auch Betriebskosten genannt, kommt es immer wieder zu Fehlern bei der Abrechnung. Die Kosten werden üblicherweise monatlich im Voraus bezahlt. Die Abrechnung erfolgt am Ende des Jahres. Da sie viele verschiedene Posten enthält und daher sehr komplex ist, sollte bei Zweifeln ein Anwalt beauftragt werden, der die Abrechnung überprüft. Auch für Vermieter ist es sinnvoll, einen Anwalt hinzuzuziehen, da dieser dazu berät, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.

Miete von Gewerberäumen

In einem Vertrag für gewerbliche Immobilien wird in der Regel eine Mietdauer festgelegt. Der Vertrag endet automatisch nach Ablauf der Dauer. Oft gibt es für eine oder beide Seiten die Möglichkeit den Vertrag zu verlängern. Zudem können bei gewerblichen Mietverträgen viele gesetzliche Regeln ausgeschlossen werden.

 

Gut zu wissen:

Wenn es nicht durch den Vertrag ausgeschlossen wurde und der Mieter die Räume Immobilie nach Ablauf der Mietzeit weiter nutzt, verlängert sich der Vertrag grundsätzlich auf unbestimmte Zeit.

 

Die Kaution

Bei der Miete von Wohnungen oder Häusern ist es üblich, dass der Mieter eine Kaution zahlt. Diese beträgt in der Regel drei Monatsmieten netto. Der Vermieter hat die Kaution anzulegen. Nach Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, Schäden an den gemieteten Räumen von der Kaution zu bezahlen. Für noch ausstehende Miete kann ebenfalls Kaution einbehalten werden. Ansonsten ist die Kaution nach Ende der Mietzeit an den Mieter zurückzuzahlen.

Besonderheiten bei der Wohnraummiete

Die Miete von Räumen, die bewohnt werden, unterliegt besonderen Regeln. Das Gesetz sieht einen starken Schutz für Mieter vor. Dies liegt daran, dass die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt.

Kündigung des Mietvertrages

Kündigungsschutz für den Mieter

Die wichtigste Regel bei Verträgen über Wohnraum betrifft die Kündigung. Der Vermieter kann nur aus besonderem Grund kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört oder wenn er die Miete nicht bezahlt.

Ausnahme Eigenbedarf

Grundsätzlich besteht der besondere Schutz vor einer Kündigung für Mieter von Wohnraum nicht, wenn der Eigentümer, welcher meistens auch der Vermieter ist, Eigenbedarf angemeldet. Dieser Bedarf muss allerdings berechtigt sein. Zudem darf das Ende des Mietverhältnisses keine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen.

Verfahren nach einer Kündigung

Liegt eine wirksame Kündigung vor, so ist der Mieter verpflichtet aus den gemieteten Räumen auszuziehen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Er selbst darf den Mieter nicht aus der Wohnung werfen. Das Recht dazu hat nur der Staat. Der Staat handelt durch die Polizei und den Gerichtsvollzieher. Gewinnt der Vermieter die Räumungsklage, kann er den Gerichtsvollzieher beauftragen, um die Wohnung räumen zu lassen. Dieser setzt die Räumung auch gegen den Willen des Mieters durch. Falls notwendig auch mit der Polizei. Erstnach der Räumung kann der Vermieter die Wohnung wieder verwenden. Um eine Räumung vorzubereiten und durchzusetzen ist es ratsam einen Anwalt zu beauftragen. Oft kann dieser eine Lösung ohne langes Gerichtsverfahren herbeiführen.

Gut zu wissen:

Eine Räumungsklage dauert in der Regel zwischen sechs Monaten und einem Jahr. In diesem Zeitraum entgeht dem Vermieter möglicherweise die Miete.

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